Der Kaufvorvertrag im Detail

Der Kaufvorvertrag ist ein wichtiger Schritt im Immobilienkaufprozess. Er regelt die grundlegenden Bedingungen, zu denen ein Verkäufer und ein Käufer eine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt endgültig übertragen wollen. Er ist jedoch nicht nur eine formale Vereinbarung, sondern auch ein rechtlich bindendes Dokument, das bei Nichteinhaltung bestimmte Konsequenzen nach sich ziehen kann. In diesem Zusammenhang gibt es zahlreiche Aspekte, die Käufer und Verkäufer berücksichtigen sollten.

Die wichtigsten Bestandteile eines Kaufvorvertrags sind: Personaldaten mit Steuernummern der Parteien und die Angabe von Kaufobjekt, Kaufpreis, Zahlungsbedingungen sowie Terminen für die Übergabe und den notariellen Kaufvertrag. Nicht fehlen darf auch die Unterzeichnung des Vertrags seitens aller Parteien mit Datum. „Der Vorvertrag ist ein bilateraler Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer, mit dem sich beide Parteien dazu verpflichten, zu dem im Vertrag angegebenen Preis und zu den vereinbarten Bedingungen eine Immobilie zu verkaufen beziehungsweise zu kaufen“, erklärt Immobilienmaklerin Johanna Mayr. Es ist aber auch genau zu überprüfen, ob der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist, ob die Immobilie noch mit Verträgen belastet ist (beispielsweise mit Miet-, Pacht- oder Leihverträgen, mit Hypotheken oder Bindungen) und ob alle Unterlagen wie Katasterpläne, Baukonzessionen rechtmäßig sind oder ob es sich um eine im Bau befindliche Immobilie handelt. „Daher ist es wichtig, sich professionell beraten zu lassen“, betont Johanna Mayr.

Verschiedene Fristen

Die Fristen des Kaufvorvertrags sind verschieden (Bauphase oder Zweiterwerb). Bei einem Vertrag mit einer Baufirma bei einem Neubau dauert es auch ein bis zwei Jahre, bis der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wird. „Bei einer gebrauchten Immobilie sind die Zeiten bis zum notariellen Kaufvertrag meist kürzer“, sagt Johanna Mayr. Sie liegen üblicherweise bei 3 bis 6 Monaten. „Grundsätzlich gilt jedoch, dass der notarielle Kaufvorvertrag, und nur dieser wird grundbücherlich angemerkt, 3 Jahre am Grundbuch angemerkt bleibt, was dem Käufer die Sicherheit gibt, bei Insolvenz des Verkäufers oder wenn dieser einen weiteren Kaufvorvertrag unterzeichnet hat, vorrangig behandelt zu werden“, erklärt die erfahrene Maklerin der Agentur „Immo Johanna“.

Rechtliches

Rechtliche Konsequenzen können sehr unterschiedlich sein, bis zur Nichtigkeit eines Vertrags. Wenn eine Immobilie über keine Bau- oder Benutzungsgenehmigung verfügt und diese nicht fristgerecht eingebracht werden oder wenn Belastungen, Hypotheken oder Bindungen noch nicht gelöscht wurden, so hat dies rechtliche Konsequenzen für den Vertrag. „Das ist ein sehr komplexes Thema“, sagt Johanna Mayr. Es müsse auf jeden Fall unterschieden werden – zwischen einer gebrauchten Immobilie, einem Neubau oder auch einem Grundstück, wo gerade die Einhaltung des Vorkaufsrechts der Anrainer und Pächter an erster Stelle stehe.

Registrierung

Ein Kaufvorvertrag muss, egal ob privat oder notariell, bei der Agentur der Einnahmen registriert werden. Die grundbücherliche Anmerkung erfolgt aber nur bei einem notariellen Kaufvorvertrag, wie er bei Neubauwohnungen verpflichtend vorgesehen ist.

Fallen Zusatzkosten an?

Die Zusatzkosten beim Kauf einer Wohnimmobilie unterscheiden sich erstrangig, ob es sich um einen Kauf von einer Baufirma oder von einer Privatperson handelt. Beim Kauf von einer Baufirma fallen 4 Prozent Mehrwertsteuer für den Erwerb als Erstwohnung bzw. 10 Prozent beim Erwerb als Zweitwohnung (Ferienwohnung, Investition usw.) an. Beim Kauf von einer Privatperson werden 2 Prozent Registergebühren bei einer Erstwohnung oder 9 Prozent Registergebühren eingehoben, immer berechnet auf den aufgewerteten Katasterwert. Dazu kommen noch Fixgebühren, Notarhonorar und Maklerprovision. Die Maklergebühren in Italien sind nicht einheitlich und bewegen sich zwischen 2 und 5 Prozent auf den Kaufpreis. „In Südtirol sieht die Handelskammer Bozen 2 Prozent plus Mehrwertsteuer pro Vertragspartei vor, jedoch werden auch hier, so wie im Großteil Italiens, 3 Prozent und mehr verrechnet“, erklärt Johanna Mayr.

Was ist eigentlich Reuegeld?

Reuegeld („caparra penitenziale“) ist, wie der Name schon besagt, ein Betrag, der bezahlt oder hinterlegt wird. „Sollte der Kaufinteressent zurücktreten, wird dieser Betrag einbehalten“, berichtet Maklerin Johanna Mayr. „Reuegeld wird üblicherweise bei Kaufangeboten angeführt. Es gibt dem Verkäufer die Sicherheit, dass es sich um ein verbindliches und ernst zu nehmendes Kaufangebot handelt.“  Das Bestätigungsgeld („caparra confirmatoria“) wird hingegen bei Kaufvorverträgen angeführt und gibt beiden Parteien die Sicherheit, dass der Vertrag eingehalten wird. „Der Käufer zahlt dem Verkäufer das Bestätigungsgeld, und sollte er den Vertrag nicht einhalten, so verliert er diese Anzahlung“, betont Johanna Mayr. „Und sollte der Verkäufer den Vertrag nicht einhalten, so ist er verpflichtet, das Doppelte des erhaltenen Betrages an den Käufer zu zahlen.“

Übrigens: Bereits mit einem registrierten Kaufvorvertrag kann um eine Landesförderung angesucht werden. Somit verkürzt sich die Zeit, bis der eventuelle Beitrag ausgezahlt wird, was mittlerweile auch über 2 Jahre dauert. Gerade bei Kaufvorverträgen für im Bau befindliche Wohnungen kann somit etwas Zeit gespart werden. 

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