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Ob Haus oder Eigentumswohnung: Ein Immobilienkauf kostet viel Geld. Die meisten Menschen brauchen einen Kredit – und damit das Vorhaben nicht zu groß wird, sollte man seine Belastungsgrenze ermitteln.
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© Christin Klose/dpa-tmn

Angesichts steigender Mieten denkt sich so mancher, dass er das Geld lieber in ein Eigenheim investieren könnte. Das wäre gleichzeitig eine gute Altersvorsorge. Vor der Suche nach dem Traumhaus sollten aber unbedingt die finanziellen Möglichkeiten ausgelotet werden. Reicht das Geld, um einen Kredit zu finanzieren? Wie lässt sich ermitteln, welche Kreditsumme mit den eigenen Einkünften und Ersparnissen finanzierbar ist. Denn bis eine Immobilie abbezahlt ist, vergehen meist viele Jahre.

Ob aber die Zinsen für Immobilienkredite auch in Zukunft weiterhin so niedrig bleiben, ist ungewiss. Kaufinteressenten sollten daher mit einem Kassensturz genau ermitteln, wo ihre Belastungsgrenze liegt. Die bisherige Miete ist ein wichtiger Anhaltspunkt bei der Finanzierung, wird aber allein nicht reichen. Oft wird die Warmmiete als Maßstab genommen. Verfügbar ist aber eigentlich nur die geringere Kaltmiete. Der Grund: Betriebskosten, die in der Warmmiete enthalten sind, fallen ja auch im neuen Heim an.

 

  • Klare Kostenaufstellung

Die entscheidende Frage lautet: Was bleibt unter dem Strich tatsächlich zur freien Verfügung? So weiß man, was man monatlich sicher für Zins und Tilgung aufwenden kann. Der erste Schritt, um die eigene monatliche Liquidität zu ermitteln, ist die schonungslose Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben. Auf der einen Seite stehen das Nettoeinkommen, eventuelle Kapitalerträge und sonstige Einnahmen wie Kindergeld. Auf der Ausgabenseite stehen die Lebenshaltungskosten plus Aufwendungen für Versicherungen, Rücklagen für Anschaffungen oder Urlaub. Einnahmen minus Ausgaben – das ergibt die monatliche Liquidität.

 

  • Persönliche Belastungsgrenze ermitteln

Zur Orientierung: Man sollte nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des regelmäßigen, monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilie aufwenden – und zwar inklusive Nebenkosten für den Unterhalt wie Strom, Heizung, Wasser, Gebühren und Steuern. Aber natürlich ist das Konsumverhalten individuell. Ein wichtiger Baustein für eine Immobilienfinanzierung ist der monatliche Überschuss. Um die mögliche Höhe der möglichen Kreditrate herauszubekommen, sollte man sich ansehen, was man fortlaufend gespart hat. Der Betrag, der am Jahresende effektiv übrig ist plus die Kaltmiete, liefert rechnerisch einen Anhaltspunkt für die Höhe der maximal möglichen Kreditrate pro Jahr.

 

  • Wichtige Fragen klären

Aber Sparen allein genügt nicht. Ohne Eigenkapital ist die Anschaffung einer Immobilie heute kaum noch möglich. Wer eine größere Summe in die Immobilienfinanzierung einbringt, muss weniger Kredit aufnehmen. Also sollten vorhandene Geldmittel, alle Erbschaften, Schenkungen und anderen Einnahmen berücksichtigt werden. Wer eine Immobilie finanziert, sollte laut Fachleuten mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, und die anfängliche Tilgung für das Darlehen sollte bei mindestens 2 Prozent liegen, besser mehr. Auf jeden Fall sollten Sondertilgungs-rechte vereinbart werden. Da sich eine Immobilienfinanzierung über viele Jahre hinzieht, ist es wichtig, nicht nur die aktuelle Liquidität zu kennen, sondern auch die künftigen finanziellen Verhältnisse als Eigentümer abzuschätzen. Dabei sind folgende Fragen wichtig: Welche zusätzlichen Ausgaben entstehen? Wie viel Geld brauche ich für Versicherungen, Steuern und Rücklagen für Reparaturen? Werden Nebenkosten für Strom und Heizung in der Immobilie höher sein als bisher? Ändern sich die Kosten für die Anfahrt zur Arbeitsstätte? Wichtig ist, eine gewisse Flexibilität einzuplanen. Schließlich können sich die Lebensverhältnisse ändern, etwa, wenn Kinder kommen oder Pflegefälle in der Familie auftreten. Die Finanzierung sollte sich nach dem Leben richten und nicht das Leben nach der Finanzierung. Die Tilgungsraten lassen sich bei den meisten Banken und Versicherungen während der Laufzeit öfters an die verschiedenen Gegebenheiten anpassen.

 

  • Rechner helfen bei Ermittlung

Wie hoch der Kredit am Ende ausfällt, lässt sich zum Beispiel mit dem kostenlosen Hauspreis-Rechner (Rechner Eigenheimfinanzierung) der Stiftung Warentest ermitteln. Damit können Nutzer realistisch einschätzen, welchen Kaufpreis für die Immobilie sie sich mit ihrem Einkommen und Ersparnissen maximal leisten können. Es können verschiedene Szenarien durchgespielt werden, zum Beispiel, wie sich unterschiedliche Kreditlaufzeiten auswirken. Auch Banken helfen hier mit Berechnungen für verschiedene Modelle. Entlastung können Fördermittel bringen. Nutzbar sind unter Umständen Zuschüsse und Steuernachlässe für energetische Investitionen oder auch Förderungen für Erstwohungen. Es ist also wichtig, sich vorab über alle Möglichkeiten genauestens zu informieren.

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