Lage einer Immobilie
17.07.2026Risiken, Chancen und teure Pflaster
Über die Herausforderungen und Fallstricke beim Immobilienkauf in Südtirol spricht im Interview Immobilienexperte Anton J. Unterholzner. Er erklärt, worauf Käufer achten sollten, welche Immobilien zu meiden sind und warum Südtirol im Vergleich zu anderen italienischen Regionen so ein teurer Markt ist.
Was gilt es zu beachten, wenn jemand eine Immobilie erwerben möchte?
Beim Erwerb einer Immobilie ist es unumgänglich, Erhebungen im Grundbuch und Kataster sowie in den Gemeindeabteilungen anzustellen, falls es sich um Gebäude handelt. Dazu sollte man sich an fachkundige Personen wenden.
Von welchen Immobilien, von Grundstücken bis zu Gebäuden, sollte man in Ihren Augen immer die Finger lassen?
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn urbanistisch nicht regelkonforme oder gar illegale Bauten vorliegen. Auch Belastungen wie Dienstbarkeiten, Realrechte und Hypotheken sind zu beachten.
Was bedeuten Makrolage und Mikrolage?
In der Makroanalyse wird das „Ganze“ erfasst, beispielsweise eine Stadt, ein einzelner Stadtteil oder eben auch eine Region, während bei der Mikroanalyse nur das engere Umfeld der Liegenschaft bewertet wird. Immobilienentwickler wie Makler oder Investoren analysieren anhand von Mikro- und Makrochecklisten die potenzielle Rentabilität von vorgesehenen Investitionen.
Welche Umweltkriterien spielen für den Erwerb einer Immobilie die größte Rolle?
Im Bereich der Wohnimmobilien spielen heute die energetischen Parameter zunehmend eine Schlüsselrolle. Wohnungen, die unterhalb der Klimaklasse „C“ angeboten werden, lassen sich, ausgenommen in guten Lagen, nur mehr über den Preis verkaufen.
Welchen Einfluss haben die Gefahrenzonenpläne in den Gemeinden auf Immobilien?
Die Gefahrenzonenpläne sind mittlerweile ein Faktor für den Wert von Immobilien. In den roten Zonen ist der Verkauf von Gebäuden tatsächlich sehr eingeschränkt.
Aber bekanntlich gibt es ganze Ortsteile, die schon seit Jahrzehnten verbaut sind und sich plötzlich in roten Zonen befinden...
Auch hier sind entweder schon Marktrückgänge zu verzeichnen oder es finden überwiegend familiäre Transaktionen statt. Außenstehende Käufer werden in solchen Situationen, wenn überhaupt kaufwillig, massiv auf den Preis drücken.
Warum ist Südtirol in Sachen Immobilien ein so teures Pflaster im Vergleich mit dem restlichen Italien?
Dafür gibt es mehrere Gründe. Um nur einige zu nennen: Wir müssen festhalten, dass sich das gesamte und deshalb auch das wirtschaftliche Leben in Südtirol auf einigen Prozenten der Landesfläche abspielt. Das heißt: Wir verfügen nur über einen äußerst begrenzten Raum. Gebaut wird in Südtirol sehr, sehr hochwertig. Nahezu keine italienische Provinz kann sich mit diesem Baustandard messen. Außerdem ist unser Land eine beliebte Urlaubsdestination, auch das trägt direkt zur Preisentwicklung bei. Diese Faktoren bedingen unter anderem, dass wir in Südtirol im Immobilienbereich ein sehr hohes Preisniveau haben, im Unterschied zu anderen italienischen Provinzen, mit Ausnahme der Ballungszentren und Städte, denn dort dürften sich die Preise annähern.
Wo sind Immobilien in Südtirol am teuersten und wo am günstigsten?
Die Hotspots in Südtirol sind mehr oder weniger bekannt. Hier können wir die bekannten Skiorte vom Pustertal bis nach Ladinien nennen sowie die Städte, vor allem Bozen, Meran, Brixen und Leifers. Nicht zu vergessen sind das Überetsch, Dorf Tirol und Schenna. Günstiger werden die Preise dann außerhalb der Zentren wie in den Seitentälern und Seitentälern, die sich aber in der Zwischenzeit auch einer guten bis sehr guten Nachfrage erfreuen.
Warum geht die Schere zwischen teuer und günstig so weit auseinander?
Das dürfte auf alle Fälle auf das Prinzip der Preisbildung, nämlich auf Angebot und Nachfrage, zurückzuführen sein, wobei in ländlichen Gegenden auch die Abwanderung mit der Problematik der Arbeitsplätze zusammenhängt.
Wenn jemand beispielsweise eine Wohnung kaufen möchte und bei Ihnen um Rat anklopft, was muss er Ihnen an Informationen geben, damit Sie ihm helfen können?
Die Gespräche in unserer Kanzlei, das ist unsere Maxime, müssen auf Basis des gegenseitigen Vertrauens geführt werden, um zu seriösen Geschäftsabschlüssen zu kommen. Dabei gehen wir davon aus, dass sich Makler und Interessenten auf alle Fälle unter der Prämisse nach „Treu und Glauben“ verhalten müssen. Angaben über das angestrebte Vorhaben, vorhandene Finanzmittel und Sicherheiten müssen natürlich der Wahrheit entsprechen.
Sollte man sich auf denkmalgeschützte Immobilien einlassen? Die vielen Auflagen bei Renovierungen wirken vielfach abschreckend.
Das möchte ich nicht verallgemeinern, aber es stimmt: Der Denkmalschutz kann schwierig oder abschreckend wirken. Ich meine jedoch, dass es auch sehr reizvoll sein kann, ein denkmalgeschütztes Gebäude unter Anleitung des Denkmalamtes liebevoll zu restaurieren. Meist erleben die Eigentümer in der Folge eine hohe Wohnqualität, die Neubauten kaum bieten können. Selbstverständlich spielen hier auch finanzielle Möglichkeiten eine Rolle, denn eine Restaurierung in diesem Segment kann auch sehr teuer werden, wobei es jedoch auch finanzielle Unterstützungen und steuerliche Anreize gibt.
Anton J. Unterholzner führt nach 15-jährigem Landes- und Staatsdienst seit dem Jahre 1989 als selbstständiger Immobilienmakler eine Immobilienagentur mit Sitz in Lana sowie eine Außenstelle in St. Leonhard in Passeier. Er hat das Studium der Staatswissenschaften und Rechtswissenschaften absolviert.
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