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Wie hat sich die Corona-Pandemie auf den Südtiroler Wohnungsimmobilienmarkt ausgewirkt? Haben sich die Ansprüche der Familien verändert?

Alexander Benedetti, Präsident der Südtiroler Maklervereinigung, sowie Philipp Arquin und Benedict Niederkofler, Sekretäre und Vorstandsmitglieder der Südtiroler Maklervereinigung, stehen Rede und Antwort.
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© Shutterstock

Wovon träumen die Südtirolerinnen und Südtiroler, wenn es ums Eigenheim geht?

Alexander Benedetti: Die eigenen 4 Wände haben für den Großteil der Südtiroler Priorität, und sie gelten als eine sichere Investition. Kennzeichnend für den Immobilienmarkt in Südtirol ist ein knappes Angebot. Lebensqualität und Nachhaltigkeit stehen dabei im Vordergrund und haben gegenüber anderen Werten Vorrang. Um die geeignete Immobilie zu finden, welche den eigenen Wünschen und jenen der Familie entspricht, bedarf es in Südtirol wahrscheinlich oft mehr Geduld als in anderen Gebieten, wo das Angebot breiter

gefächerter ist. Wir haben in Südtirol sehr schöne Gebiete, sehr oft angenehme Architektur und eine hohe Lebensqualität. Auch die Bauqualität kann im Normalfall als sehr gut eingestuft werden, wenn man dieselbe mit anderen Immobilienmärkten vergleicht. Demzufolge glaube ich, kann der heimische Immobilienmarkt sehr viele Wünsche erfüllen, jedoch sicherlich nicht immer alle. Wer Qualität und Sicherheit in der Investition sucht, ist in Südtirol sicherlich gut bedient.

 

Warum will der Großteil der Südtiroler im Eigenheim leben? Hat Miete ein schlechtes Image?

Philipp Arquin: Ein Erwerb ist sicherlich nachhaltiger für den Nutzer der Immobilie als eine Miete und bietet gleichzeitig eine interessante Investitionsmöglichkeit. Wer in der Vergangenheit in die eigenen 4 Wände investiert hat, hat zur eigenen Vermögensbildung mehr beigetragen als jene, die eine Miete vorgezogen haben.

 

Hat Corona den Wohnimmobilienmarkt beeinflusst?

Alexander Benedetti: Das Interesse, sich in den eigenen 4 Wänden besser zu verwirklichen, ist gestiegen, ebenso der Wunsch nach Veränderung. Dabei ist die Nachfrage nach größeren Flächen gestiegen, so wie auch das Interesse an Balkonen, Terrassen oder Gartenflächen. In den Jahren vor der Pandemie konnte man die Tendenz verspüren, dass die Nachfrage in Städten stärker gestiegen ist als jene in periphereren Lagen. Dies hat sich nun geändert: Das Interesse an peripheren Lagen ist nunmehr stärker.

 

Wie haben sich die Preise in der Corona-Zeit entwickelt?

Alexander Benedetti: Ab 2013 hat sich der Immobilienmarkt positiv entwickelt, sei es in der Anzahl der Transaktionen als auch in den Werten. Der Immobilienmarkt kann auch unter Berücksichtigung der Corona-Krise als stabil bezeichnet werden. Im Jahre 2020, trotz der mehrfachen Lockdowns, ist die Anzahl der Transaktionen in Südtirol nur geringfügig – um 2,1 Prozent – zurückgegangen. Die Werte blieben stabil und konnten trotz Krise einen Zuwachs von 0,4 Prozent verzeichnen.

 

Südtiroler bauen in der Krise also auf Betongold?

Alexander Benedetti: Wer in der Vergangenheit in unsicheren Zeiten oder in Zeiten des Wandels in eine Immobilie investiert hat, wurde über die Jahre immer belohnt. Wirtschaft und Immobilienmarkt haben sich stets gut erholt und sind – quasi Hand in Hand – gewachsen. Wer zum Beispiel vor der Einführung des Euro eine Immobilie gekauft hat, konnte sein Geld inflationssicher investieren. Auch wer im Zuge der Finanzkrise in den Jahren 2008 bis 2012 eine Immobilieninvestition gemacht hat, also in Zeiten, in denen vom Kauf einer Immobilie abgeraten wurde, konnte sein Geld sicher anlegen und von den Wertzuwächsen in den Folgejahren bis heute profitieren. Die Südtiroler wissen, dass der heimische Immobilienmarkt seit Generationen ein Markt ist, der sehr viel Sicherheit bietet.

 

Wie entsteht der Preis einer Immobilie?

Benedict Niederkofler: Der Preis entsteht eigentlich immer durch Angebot und Nachfrage. Wie groß die Nachfrage nach einer Immobilie ist, hängt von ihren Merkmalen, wie Lage, architektonischer Charakter, Ausrichtung, Größe, Unterteilung, Ausführungen und vielen weiteren Elementen ab. Das Angebot hängt davon ab, wieviel vergleichbare Liegenschaften

sich zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem Markt befinden. Der Preis einer Immobilie setzt sich aus dem Grundstückpreis, den Baukosten, den Steuern/Gebühren und einem eventuellen Unternehmergewinn zusammen. Das Problem in Südtirol sind dabei die hohen Grundstückpreise, die auf dem freien Markt (vor allem in Städten) bezahlt werden müssen.

Anhand eines Beispiels lässt sich dies besser verdeutlichen. Baugrundkosten am Beispiel einer Stadt: etwa 2000 Euro je Quadratmeter; Baukosten (laut Landesbaukostenpreise): etwa 1504 Euro je Quadratmeter (deutlich gestiegen); Steuern/ Gebühren/Honorare/Provisionen: etwa 385 Euro je Quadratmeter (kommt darauf an, ob es sich um eine Erst- oder Zweitwohnung handelt). Summe: 3889 Euro je Quadratmeter. Dies bedeutet, dass eine 70-Quadratmeter- Nettowohnung mit einer Verkaufsfläche von 98 Quadratmetern mindestens 381.000 Euro kosten müsste, ohne dabei jeglichen Gewinn eines Bauträgers berücksichtigt zu haben. Im geförderten Wohnbau sieht dies besser aus, da das Bauland um deutlich vergünstigte Preise an die Anwärter für den geförderten Wohnbau vergeben wird. Leider gilt dies nur für Personen, welche die Entsprechenden Voraussetzungen erfüllen. Aus diesem Grund ist es im freien Wohnbau auch nicht möglich

günstigen Wohnraum zu schaffen.

 

Wer in Südtirol kann sich Wohneigentum leisten?

Alexander Benedetti: Fast 70 Prozent der Südtiroler Haushalte wohnen im Eigenheim, in Deutschland sind es 42 Prozent, in der Schweiz 40 Prozent und in Österreich 48 Prozent. Der Immobilienmarkt hat sich in Südtirol so wie auch die Wirtschaftsleistung in den vergangenen Jahrzehnten gut und meines Erachtens auch sehr gleichmäßig entwickelt. Aus urbanistischer Sicht und auch im Rahmen der Wohnbauförderung werden auf Landesebene viele Maßnahmen gesetzt, um eine hohe Eigentumsquote zu ermöglichen. Auch die derzeit geltenden Steuerbegünstigungen für die Wiedergewinnung und Renovierungen von Wohnimmobilien stellen einen wichtigen Anreiz für den Erwerb eines Eigenheimes dar. Die Finanzierungsmöglichkeiten eines Eigenheimes sind derzeit günstiger als in der Vergangenheit.

Philipp Arquin: Hervorzuheben sind auch die im Dekret „Sostegni- Bis“ vom 25. Mai 2021 beschlossenen Begünstigungen und Erleichterungen für unter 36-Jährige mit einem ISEE Wert von unter 40.000 Euro beim Erwerb einer Erst-Wohnung. Wer im Besitz der gesetzlichen Voraussetzungen ist, kann die Erstwohnung erwerben ohne dafür Registergebühr, Hypothekar und Katastergebühr begleichen zu müssen. Falls das Kaufgeschäft der Mehrwertsteuer unterliegt, fällt ein Steuerguthaben in Höhe der Mehrwertsteuer an, welche beim Kauf entrichtet worden ist. Die Möglichkeit, ein Darlehen

aufzunehmen, wird auch für diejenige gestärkt, welche keinen unbefristeten Arbeitsvertrag haben mit der Möglichkeit des Zugangs zum Garantiefonds für Erstwohnungsdarlehen. Der Begünstigte hat die Möglichkeit, ein Bankdarlehen für einen Betrag von bis zu 80 Prozent des

Wohnungspreises zu erhalten, welcher vom Staat garantiert ist. All dies vorausgeschickt glaube ich, dass man annehmen kann, dass die Eigentümerquote von 70 Prozent sich in den kommenden Jahren nicht verschlechtern wird.

 

Wann sollte man mit dem Sparen für ein Eigenheim beginnen?

Benedict Niederkofler: Man sollte mit dem Sparen früh beginnen, da das Eigenkapital beim Erwerb einer Immobilie sehr wichtig ist. Man sollte sich jedoch vor allem auch in jungen Jahren auf die eigene berufliche Ausbildung konzentrieren, denn die beste Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie ist neben den Ersparnissen auch ein gutes Einkommen. Es ist also auch wichtig, in sich selbst oder auch das eigene Unternehmen zu investieren.

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