Kaution im Mietrecht

24.10.2025

Rechte, Pflichten & Fallstricke

Die Kaution ist ein zentraler Bestandteil eines jeden Mietverhältnisses und dient als Sicherheit für den Vermieter, dass alle vertraglichen Verpflichtungen seitens des Mieters eingehalten werden. Sobald Mieter und Vermieter einen Mietvertrag abschließen, ist die Kaution in der Regel ein unverzichtbarer Bestandteil der Vereinbarung.

Die Kaution wird von den Mietern am Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt und dient dazu, den Vermieter vor möglichen finanziellen Verlusten zu schützen, welche durch Schäden an der Immobilie entstehen könnten. Die Kaution kann nicht ohne Weiteres mit einer nicht bezahlten Miete verrechnet werden. Mieter und Vermieter müssen dies im Mietvertrag festlegen oder eine schriftliche Einigung dazu treffen. „Die Kaution kann mit Überweisung auf das Konto des Vermieters oder mit der Hinterlegung einer Bankgarantie erfolgen“, erklärt der Brunecker Immobilienmakler Karlheinz Ausserhofer. „Achtung: Eine Bankgarantie sollte aber immer an die Länge des Mietverhältnisses gekoppelt sein.“ Denn ein zu kurzer Zeitraum für die Bankgarantie könnte dazu führen, dass der Vermieter im Falle eines Schadens nicht ausreichend abgesichert ist. 

Maximal drei Mieten

Laut Artikel 11 des Gesetzes Nr. 392/78 gibt es für private Wohnraummietverhältnisse eine Obergrenze für die Höhe der Kaution. Diese darf maximal 3 Monatsmieten betragen. Diese Regelung schützt die Mieter davor, unangemessen hohe Sicherheitsleistungen erbringen zu müssen. „Im Gegensatz zur Annahme vieler Vermieter darf auf keinen Fall eine höhere Kaution verlangt werden“, erklärt Ausserhofer. Bei gewerblichen Mietverhältnissen hingegen gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Kautionshöhe. In der Praxis liegt sie jedoch meist zwischen 3 und 6 Monatsmieten, wobei der genaue Betrag häufig zwischen den Parteien ausgehandelt wird. Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag angeführt werden.

Kaution einbehalten

Die Kaution wird, wie bereits angeführt, immer am Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt und bleibt während der gesamten Mietdauer als Sicherheit bestehen. Am Ende des Mietverhältnisses, wenn die Wohnung oder das Mietobjekt in einwandfreiem Zustand übergeben wurde und keine offenen finanziellen Forderungen bestehen, muss die Kaution in voller Höhe an den Mieter zurückgezahlt werden.

Sollte der Vermieter jedoch Ansprüche geltend machen, beispielsweise aufgrund von Schäden an der Wohnung, kann er einen Teil oder die gesamte Kaution einbehalten. In diesem Fall muss der Vermieter jedoch detailliert darlegen, warum er einen Teil der Kaution einbehält. „Eine Verrechnung der Kaution mit der Miete ist nicht zulässig“, erklärt Ausserhofer, der auf eine jahrzehntelange Erfahrung als Makler baut.

Reine Sicherheitsleistung

Die Kaution dient eben ausschließlich als Sicherheitsleistung und darf nicht als Teil der Miete betrachtet werden. Diese Regelung stellt sicher, dass die Kaution in ihrer Funktion als Sicherheit erhalten bleibt, bis alle vertraglichen Verpflichtungen des Mieters erfüllt sind. „Der Makler hat in Sachen Mietkaution eine unterstützende Rolle“, sagt Karlheinz Ausserhofer. „Er stellt sicher, dass die Kaution korrekt geregelt ist, und informiert die Parteien über ihre Rechte und Pflichten sowie über die rechtlichen Rahmenbedienungen.“ Insbesondere für Mieter sei dies wichtig, da sie häufig nicht mit den genauen Regelungen vertraut seien. Sollte der Nachweis der Kaution nicht vor der Übergabe erbracht worden sein, wird der Makler auch keine Übergabe der Immobilie vornehmen. Mit einem professionellen Übergabeprotokoll und einer Fotodokumentation werden bei der Übergabe der Wohnung an den Mieter alle Mängel, Schäden oder Möbel dokumentiert, um bei eventuellen Streitigkeiten einen Nachweis zu haben. „Ohne Protokoll könnte ein Streitfall vor Gericht landen“, betont Ausserhofer. „Das würde Zeit und künftige Mietausfälle kosten.“ Zudem gebe es unnötige Rechtsspesen. 

Rechte und Pflichten

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Mietkaution eine wichtige Sicherheit für den Vermieter darstellt, aber gleichzeitig auch eine klare Regelung für den Mieter erforderlich ist, um eventuellen Problemen vorzubeugen. Beide Parteien, Mieter und Vermieter, sollten sich ihrer Rechte und Pflichten bewusst sein und idealerweise auf die Unterstützung eines qualifizierten Immobilienmaklers zurückgreifen, um einen reibungslosen Ablauf des Mietverhältnisses zu gewährleisten – von der Übergabe bis zur Rücknahme der Immobilie.

Karlheinz Ausserhofer von Immobilien Dr. Ausserhofer mit Büros in Bruneck und Sterzing, baut auf 50 Jahre Erfahrung als Makler in Südtirol. Er ist Jurist und langjähriger Präsident der Südtiroler Maklervereinigung.

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