Unterzeichnet

04.06.2025

Kaufvertrag für eine Immobilie

Von der Anzahlung bis zur Übergabe

Der Kauf einer Immobilie folgt einem klar strukturierten Ablauf. Wer ein Grundstück und/oder ein Gebäude erwerben möchte, sollte sich nicht nur über den gesamten Prozess informieren, sondern auch die anfallenden Gebühren sowie die relevanten Fristen genau kennen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Vorbereitung des Kaufvertrags

Bevor es zum eigentlichen Kauf kommt, müssen Käufer und Verkäufer alle relevanten Informationen zusammentragen. Das ist der erste Schritt, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Wichtige Vorbereitungen umfassen:

• Prüfung der Immobilie: Es wird dringend empfohlen, die Immobilie gründlich zu überprüfen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Eine detaillierte Prüfung durch einen Notar oder einen spezialisierten Fachmann hilft dabei, mögliche rechtliche oder bauliche Probleme zu identifizieren. Es sollten beispielsweise keine offenen Hypotheken oder unbezahlte Steuern auf der Immobilie lasten, da dies den Kaufprozess erheblich verzögern oder sogar verhindern könnte.
• Makler: In vielen Fällen wird der Kauf über einen Immobilienmakler abgewickelt. Der Makler übernimmt die Kommunikation zwischen den Parteien und sorgt dafür, dass der Kaufprozess möglichst reibungslos verläuft. Dabei erhält der Makler eine Provision, die in der Regel zwischen 3 und 5 Prozent des Kaufpreises liegt. 

Vorauszahlung und Vertragserstellung

Der Kaufprozess beginnt häufig mit einer Anzahlung (caparra confirmatoria), die als erste Garantie für den Kauf dient. Diese Anzahlung beträgt üblicherweise zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises und sichert dem Verkäufer die ernsthafte Absicht des Käufers. Sollte der Käufer den Kauf später absagen, verliert er die Anzahlung als Entschädigung für die verlorene Zeit des Verkäufers. Und entscheidet sich der Verkäufer gegen den Verkauf, muss dieser dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen.

Häufig wird ein Vorvertrag (preliminare di compravendita) erstellt, der die Bedingungen des Kaufs festlegt. Darin werden der endgültige Preis, das Datum der Übergabe und alle zu erfüllenden Bedingungen beschrieben. Der Vorvertrag ist für beide Parteien bindend und verpflichtet sie, den endgültigen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Der Vorvertrag dient dazu, Klarheit zu schaffen und die Basis für den finalen Kaufvertrag zu legen.

Der Notar 

In Italien spielt der Notar eine zentrale Rolle im Kaufprozess. Der endgültige Kaufvertrag, auch „rogito“ genannt, muss vor einem Notar unterzeichnet werden. Dieser sorgt dafür, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und dass die Immobilie ordnungsgemäß übertragen wird. Ohne die notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nicht gültig.

• Notarielle Beurkundung: Der Notar prüft zunächst, ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sind. Dazu gehört u. a., dass keine Belastungen wie Hypotheken, unbezahlte Steuern auf der Immobilie lasten. Wenn der Notar alle Anforderungen geprüft hat, erstellt er den endgültigen Vertrag, der von beiden Parteien unterzeichnet wird.
• Zahlung des Kaufpreises: Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in der Regel direkt bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Häufig wird der Betrag per Banküberweisung beglichen. Der Notar stellt sicher, dass die Zahlung erfolgt und dass der Käufer im Anschluss an die Zahlung auch das Eigentum an der Immobilie erhält.

Gebühren und Steuern

Beim Kauf einer Immobilie fallen Gebühren und Steuern an, welche die Käufer kennen sollten:

• Grunderwerbsteuer (imposta di registro): Diese Steuer wird auf den Kaufpreis oder den Katasterwert der Immobilie erhoben, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Art des Kaufs: 2 Prozent für den Erwerb der Erstwohnung und 9 Prozent für den Kauf einer Zweitwohnung oder einer Investitionsimmobilie.
• Mehrwertsteuer (IVA): Wenn es sich um einen Neubau handelt, fällt in der Regel die Mehrwertsteuer an. Diese beträgt 10 Prozent für Wohnimmobilien und 22 Prozent für kommerzielle Immobilien.
• Notargebühren: Die Gebühren des Notars liegen üblicherweise zwischen einem und 2 Prozent des Kaufpreises und decken die Kosten für die notarielle Beurkundung sowie die Registrierung der Immobilie im Grundbuch ab.
• Maklergebühren: Wenn ein Immobilienmakler an der Transaktion beteiligt ist, fallen auch hier Gebühren an, die in der Regel zwischen 3 und 5 Prozent des Kaufpreises betragen.
• Katastergebühren und Stempelgebühren: Diese Gebühren sind relativ gering und beinhalten die Registrierung der Immobilie im Grundbuch sowie die Ausstellung von Urkunden.

Fristen und Übergabe

Zwischen Vorvertrag und endgültigem Kaufvertrag: In der Regel wird der endgültige Kaufvertrag innerhalb von 2 bis 6 Monaten nach der Unterzeichnung des Vorvertrags abgeschlossen. Diese Frist kann je nach den Bedingungen im Vorvertrag auch kürzer oder länger sein.

Übergabe der Immobilie: 
Der endgültige Besitzübergang erfolgt in der Regel gleichzeitig mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags und mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises. Nach der Unterzeichnung und der Zahlung gehört die Immobilie rechtlich dem Käufer.

Überlegungen für Ausländer

Für ausländische Käufer, insbesondere EU-Bürger, ist der Kauf einer Immobilie in Italien meist unkompliziert. Es gibt jedoch einige Anforderungen wie die Notwendigkeit eines italienischen Steuercodes (codice fiscale), der für alle Transaktionen erforderlich ist.